Освобождение земельного участка

Принято Постановление Президиума ВАС РФ ОТ 25.01.2011 № 10661/10 по делу № А32-24835/2008-10/293 "Статья 622 Гражданского кодекса РФ не может быть применена, если удовлетворение иска об освобождении земельного участка предполагает демонтаж торгового павильона, являющегося частью объекта недвижимости, который находился на данном участке на момент заключения договора аренды этого участка"

Суть спора

28.12.2000 года между индивидуальным предпринимателем и Администрацией города Краснодар был заключен договор аренды земельного участка с целью эксплуатации магазина из сборно-разборных конструкций, который являлся частью торгово-бытового комплекса. Договор, который был заключен сторонами до 30.11.2005 года, был зарегистрирован надлежащим образом. После того, как срок действия такого соглашения подошел к концу, предприниматель предложил Администрации продолжить сотрудничество на прежних условиях. По взаимному согласию сторон и в соответствии с положениями статей 610 и 621 Гражданского кодекса РФ это обстоятельство привело к возобновлению договора на неопределенный срок. Впоследствии арендатор возвел торговый павильон на территории обозначенного комплекса.

Но после принятия решения о реконструкции квартала Администрация направила уведомление предпринимателю, сообщая ему о факте отказа от исполнения договора аренды от 28.12.2000 года. Поскольку в разумный срок предприниматель не освободил занимаемую площадь участка, Администрация подала исковое заявление в арбитражный суд, чтобы обязать его освободить участок, а также привести его в первоначальный вид, благодаря которому возможно будет использование земли, и вернуть участок арендодателю.

Рассматривая дело, суды задались вопросом: может ли быть удовлетворен данный иск, если его удовлетворение и исполнение предполагают осуществление работ по демонтажу магазина, выступающего как часть торгово-бытового комплекса (объекта недвижимости), который был возведен еще до заключения договора земельного участка. Может ли такой демонтаж нарушить права и интересы собственников соседних магазинов, которые также расположены в данном комплексе?

Применение ст. 622 ГК РФ к возврату арендованного земельного участка, если возврат предполагает снос или демонтаж объекта, принадлежащего арендатору

В статье 622 ГК РФ предусмотрено, что прекращение договора аренды предполагает, что арендатор обязуется вернуть арендодателю все имущество в том состоянии, в котором оно было им получено, учитывая нормальный износ, а также в состоянии, обусловленном положениями договора. Указанная норма может применяться и к сделкам, предполагающим аренду земельного участка. На ее основании суды обычно единообразно разрешают сложившуюся ситуацию, когда после прекращения договора арендатор не освобождает участок. В этом случае суд может вынести решение о том, что он должен освободить участок, если арендатор обратится с соответствующим иском.

Но важно отметить, что само по себе освобождение земельного участка предполагает снос объектов, которые принадлежат арендатору (тех же киосков и торговых павильонов). В этом случае необходимо узнать, можно ли считать такие объекты недвижимым имуществом? В случае, если объект, который принадлежит арендатору, выступает в качестве движимого имущества, то суды могут удовлетворить исковое заявление арендодателя о его демонтаже. Но если объект выступает в статусе недвижимого имущества, то арендодателю будет отказано в его требовании, если указанный объект не содержит признаков, по которым можно определить самовольную постройку. Кстати, тот факт, что после прекращения арендного договора собственник теряет право пользования участком, нельзя считать основанием для сноса объекта. В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник любого объекта недвижимого имущества, который находится на земельном участке, принадлежащем другому лицу, вправе использовать часть участка, предоставленную именно под эту недвижимость.

Также в договоре аренды предусматривается, что после окончания срока действия договора арендатор может передать арендодателю участок земли без каких-либо строений или сооружений, расположенных на нем. Но если указанные объекты были возведены еще до заключения договора, то это условие не считается основанием для демонтажа или сноса постройки.

Решения судов разных инстанций

Рассматривая исковое заявление, основным требованием которого является освобождение земельного участка арендатором, суд первой инстанции отказал арендодателю в удовлетворении его требований. Но в суде апелляционной инстанции оно было удовлетворено. Кассационный суд данное решение апелляционной инстанции поддержал.

Что касается Президиума ВАС РФ, то он отменил все предыдущие судебные решения, но оставил без изменения решение суда первой инстанции. В процессе изучения вопроса Президиум ВАС РФ сформулировал правовые позиции:

1. Факт того, что возведение торгового комплекса производилось на основании распорядительных документов органов местного самоуправления и с учетом положений, отраженных в проектной документации, это свидетельствует о согласии муниципального образования с возведением объекта недвижимого имущества.

2. Положения статьи 622 ГК РФ не могут быть применены, если иск об освобождении земельного участка может быть удовлетворен только при осуществлении демонтажа торгового павильона, который является частью объекта недвижимого имущества, находящегося на участке на момент заключения арендного договора.

Также Президиум ВАС РФ отметил, что Администрация, по сути, потребовала от предпринимателя произвести снос части строения торгово-бытового комплекса с проведением демонтажа отдельных его конструктивных элементов. Это, в свою очередь, привело бы к разрушению смежных павильонов, которые принадлежат другим лицам, а также повреждение инженерных элементов всего комплекса.

Указанное обстоятельство нарушает интересы и права собственников других помещений, находящихся в комплексе, а потому в данном случае их необходимо привлечь к делу как соответчиков.
 

Как мы работаем?

  • image description

    1. Оставьте заявку или позвоните

  • image description

    2. Изучаем документы и определяем перпективу дела

  • image description

    3. Заключением договор

  • image description

    4. Решаем Вашу проблему

Наши преимущества

  • image description

    Опыт

    Более 10 лет успешной работы в области арбитражных споров

  • image description

    Профессиональная защита

    Большой опыт позволяет не только определить исход дела, но и добиться результата

  • image description

    Лично с адвокатом

    Над делом работает группа адвокатов, а не стажеры или помощники

  • image description

    Удобно

    Офис – 1 минута от м. Третьяковская, работаем в том числе в выходные дни и вечерние часы

  • image description

    Выгодно

    Поэтапная оплата и возмещение расходов по делу за счет оппонентов

  • image description

    Принципы работы

    Четность, открытость, добросовестность